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      资色·深度|存货周转率创5年新低:金融街的慢周转之殇

      2019-04-12 07:47:50 和讯房产  刘宝丹
      资色·深度|存货周转率创5年新低:金融街的慢周转之殇

        3月29日,金融街控股发布财务报告显示,金融街控股2018年实现销售签约额约307亿元,较去年同期增长30%。但销售增速并未跑赢TOP100房企的整体增速。与此同时,金融街2018年实现营业收入221.1亿元,同比下降13.35%。

        在业内人士看来,营收下降与其营运效率不无关系。而从历年财报看,周转慢似乎一直是阻碍金融街大踏步前进的桎梏。根据财报,金融街控股2018年存货周转率只有0.17,不仅处于行业较低水平,还创近几年的新低。

        存货周转率创5年新低

        财报显示,在金融街控股2018年项目开发列表里,不乏2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目。以天津(楼盘)大都会项目为例,该项目早在2012年9月开工,网上公开资料显示,该项目2017年仍在出售小户型公寓产品。来自重庆(楼盘)的金融街·融景城项目,2016年7月开工,来自安居客网站数据显示,该项目今年4月中旬仍将有住宅项目推出。说明金融街控股不少项目周期长、周转缓慢。

        纵向对比看,金融街控股存货周转率一直不高,从2014年至2017年,这一指标分别为0.33、0.19、0.23、0.3,尤其2018年销售额创新高的同时,存货周转率却处于近五年的最低水平,只有0.17。

        行业横向对比看,同样以商业地产为主的大悦城地产的存货周转率达0.24,富力地产的存货周转率0.29;销售规模比较相近的北大资源存货周转率是0.64,花样年的存货周转率是0.33次,均高于金融街控股。

        在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,存货周转率0.17次对应的库存消化周期大概是五六年,标杆性企业去化周期一般在两年之内,对比之下,这个周转速度明显比较慢,对企业来讲,存货积压的成本比较高,去库存的压力比较大,可能整个项目销售节奏比较慢,会导致资金回笼速度比较慢的风险。

        根据财报,金融街控股2018年的销售增速30%,并未跑赢排名靠前的大多数房企。而金融街控股过去几年的整体销售增速亦低于行业?硕鹧芯恐行牡氖菹允,2018年全国TOP100房企销售规模增长35%。

        增速缓慢,这直接导致金融街控股在行业排名的下降。根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,在权益金额排行榜上,金融街控股位列第84位,而2017年金融街控股的这一排名是第71名,2016年这一排名更是在第49位。三年时间,金融街控股的行业排名下降35名之多。

        其实在2017年的财报中,金融街控股已经意识到该问题,彼时财报中称,2018年将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡;加强项目层面的股权合作,提高投资效率和资金效能,更多获取优质项目资源。

        不过,2018年金融街控股的存货周转率仍在下降,这个问题并没有得到实质性的解决。在业内分析师看来,作为北京(楼盘)国企,金融街控股在激励措施方面的突破性不够,比如股权激励无法实施,而这对于团队稳定和周转效率都非常重要。

        各区营收稳定性较差

        一面是周转慢,一面是金融街还在进行全国化扩张。一个现实问题是,前者带来的问题势必会影响扩张效果。

        金融街控股的战略布局一直以北京为主,2014年开始战略性进入上海(楼盘)、广州(楼盘),扩大了一线城市布局;2017年金融街控股才再次启动扩张,开始进入武汉(楼盘)、成都、苏州(楼盘)、廊坊、佛山(楼盘),并成立子公司。2018年报中表示,2019年,金融街控股将继续坚持“深耕五大城市群中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略。

        那么,金融街控股战略扩展的效果如何呢?和讯房产梳理过去四年的数据发现,金融街控股的营收极不稳定,无论是大本营的北京地区还是其他城市,表现都是时涨时降,尤其是北京区域,金融街控股的营收并没有保持稳定增长,甚至降幅远高于涨幅,2018年北京营收同比下降51.27%,只有大约60亿元。

        2015年-2018年金融街控股各区域营收增长情况

      数据来源:企业公告

      数据来源:企业公告

        而从2012年至2018年金融街控股的归母净利润变化趋势中可以看出,净利润增速曲线波动较大,净利润规模并未持续升高,金融街控股的整体净利润规模最高数字是32.7亿元。

      资料来源:企业公告及华泰证券研究所
      资料来源:企业公告及华泰证券研究所

        根据财报,在金融街控股2018年项目开发列表中,2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目就位于全国各地。

        业内一位资深分析师对和讯房产表示,战略持续性较差,背后是金融街控股对行业周期判断失误。金融街控股前两年对于行情的判断有一些失误,拿地节奏不是很准。此前金融街控股一直聚焦核心的一二线城市,2017年下半年城市布局才开始有一些下沉,但这些区域自2016年下半年到2018年调控非常严格,所以这几年金融街控股一直比较难受,导致业绩不佳。

        在严跃进看来,金融街控股是一个以商务地产为主的企业,对于类似企业来讲,布局是以重点城市核心地段为主,这决定了可做项目不多,尤其在项目扩张时遇到一些限价政策,影响项目销售、推盘和经营。

        对于未来的发展战略,金融街控股在2018年报中也有提及:努力实现营业收入、净利润的稳定增长。一个表现是,开年至今,金融街已成功拿下重庆沙坪坝区地块和佛山三水新城地块,似为以后的业绩增长储备“粮食”。

        金融街控股能否实现稳定增长还未可知,不过,想要业绩增长,必须扫清摆在其面前的两个障碍:一是周转效率平衡问题;二是金融街控股对于商业资产的运营管理能力,毕竟在异地复制核心商业资产的能力,至今金融街控股还没有展现出来。

      (责任编辑:宋虹姗 HO031)
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