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      资色·争锋 |2018年TOP30上市房企长租表现:只有一家企业敢提收入

      2019-04-16 07:25:42 和讯房产  苗雪艳
      资色·争锋 |2018年TOP30上市房企长租表现:只有一家企业敢提收入

        当十九大提出租购并举,长租各派系之争拉开帷幕,2018上半年长租市场一片欣欣向荣,所有入场者在资本助推下,姿态尽显高调,以地产起家的开发商也争相加入,前30强房企基本都有涉足长租;但在2018下半年,随着长租暴雷、甲醛超标等负面新闻接连曝光,资本降速,长租各派也开始低调起来,TOP30房企在该领域的动作也似有抽离迹象。

        细微之处往往暗藏着某种动向,这种微妙变化,在房企2018年半年报和2018全年业绩报告中便有体现。

        和讯房产以克而瑞发布的2018年房企TOP30为研究范围,对比这些房企在中期和全年业绩报告中的表现情况,统计出《2018年TOP30上市房企长租表现情况》榜单,一窥长租公寓在房企战略中的位置和色彩变化。

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        从财报看房企微妙态度

        和讯房产观察如下:

        1、2018年中期报告,TOP30房企中,共有11家房企不同程度提到了长租板块发展情况,分别是:碧桂园、万科、新城控股、华润、龙湖、世茂、招商、旭辉、正荣、远洋、雅居乐。

        但仅仅过了半年时间,到了2018全年业绩报告,有2家房企已不再提及长租,分别是:碧桂园、新城控股。

        碧桂园在2018年中期报告中表示:公司已成立长租事业部,在北上广深以及武汉(楼盘)、厦门(楼盘)等一、二线城市筹备项目。在建房间数已超过21000间,已获取项目的总房间数已超过24000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应;在2018全年业绩报告中,碧桂园并未提及长租的拓展情况,只提了一句和中期业绩报告中一样的说法:针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合,捕捉各类市场需求,如将深化发展长租业务等。

        对于新业务,碧桂园目前转向了机器人和农业。

        新城控股在2018年半年报中表示:根据公司战略发展需要,报告期内公司住宅事业部新设长租公寓管理中心,创设长租品牌“新橙寓”,布局长租公寓市场,积极开拓、储备项目,希冀为各类住户提供长期租住的解决方案,为人民美好生活提供更优质的服务;在2018全年业绩报告中,对于长租开拓情况,只字未提。

        当然,也有业务收缩的情况。比如,万科的万村计划!巴虼寮苹笔峭蚩频淖》孔饬抟滴窭┱诺闹饕揪吨,在2018半年报中,万科对此也有说明。但万村计划在2018年报中“消失不见”。

        对此,在万科2018业绩会上,万科总裁祝九胜的一句,城中村改造计划“问题比我们想象的复杂”,这也表明房企转型新业务的艰难程度。

        2、有3家房企在半年报和年报中的说法基本无变化,且都无量化指标,分别是:华润、世茂、正荣。

        华润在半年和全年业绩报告中的说法是:报告期内,本集团聚焦城市升级、消费升级和产业升级,进一步深化2+X商业模式,推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的创新发展,持续向城市综合投资、开发与运营商转型。

        世茂在半年报和全年业绩报告中都只提到了长租融资信息:本集团先后推出住房租赁储架式租金ABS开国内之先河;首先,本集团于2018年7月及12月在上海(楼盘)证券交易所成功发行「世茂-华能-开源住房租赁信托受益权ABS」。这是国内首单住房租赁ABS,展示了本集团在探索融资创新方面的积极性。该ABS的期限为20年,利率为5.6%。总规模为10亿元,已发行9亿元。

        正荣集团在半年报和年报中均表示,推出长租品牌“荣遇”,但未有拓展介绍。

        3、销售额TOP30房企中,龙湖是唯一一家有收入贡献的房企。

        2018上半年,龙湖长租品牌“冠寓”在16个城市开业运营累计超过2万间。长租收入占投资物业收入7.5%。整体出租率为97.0%;已开业冠寓整体出租率为76.2%,其中,开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。

        2018全年,长租收入占投资物业收入已升至10.4%。冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%,其中,开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%,开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

        不得不说,龙湖在投资性物业商业、公寓等方面颇有运营之道。

        4、万科、招商蛇口、旭辉、远洋、雅居乐,从量化指标看,拓展有进步。

        诸如远洋和雅居乐在2018年中报中还只是从战略角度提到了长租公寓。到了2018年报,已有量化指标。而像万科、招商蛇口、旭辉,都是在获取房源或项目的数量,以及开业的规模上都有进一步的提升。

        2 企业变低调、理性了?

        其实,房企中期报告中长租的表现,主要反映的是房企在2018年上半年以及更久之前在长租的布局情况。2018年上半年之前长租还是风风火火态势,也说明随着政策利好的加持,房企也紧跟趋势布局,不希望落下这个红利点。从2018半年报中也可看出,彼时房企的心态还是想在长租公寓上“占个坑”。

        但尤其随着2018年下半年长租显露出由“风口”变成“风险”的迹象,加上转型的艰难以及看不到盈利模式,房企推进速度缓慢,或动作抽离。

        富力地产董事长李思廉就曾表示,长租公寓想要体现出利润,都不是一件短期的事情,所以富力暂时没有系统性地方案涉足长租领域!房地产是能挣钱的行业,但是能挣钱的都不容易做!

        对于这种转变以及未来趋势,和讯房产也与圈内人士有过交流。

        某长租运营商内部人士向和讯房产表示,现在大环境不好,都得低调,但今年还不错,资本投了不少钱,也在低调做事。

        另一家长租公寓运营商高管则表示,大家更理性了,都在埋头做事,长租是个精细化行业,必须更加理性。他同时表示,目前行业中长租基本还在亏损阶段,所以在财报中不易体现这部分。

        中房经联主席,景晖智库首席经济学家胡景晖主要从四方面进行了分析:

        第一,原来长租公寓对房企是个点缀,相当于一个转型的噱头。但转型并不容易,也会付出代价,尤其当去年长租公寓爆仓事件接连发生,长租对企业也由风口变成了风险,所以热情度会降低,大家都又回到了专攻地产主业上。

        只要开发业务还赚钱,有大量的土地储备,主业还够吃几年,开发商就没有那么大的紧迫感,只有当主业吃完不得不转型的时候,房企才会真的开始认真对待长租公寓。

        第二,企业转型不成功的原因说明长租这个事没那么容易。这是由房企基因决定的。

        地产开发和长租运营是两个基因,两种思维。那么多开发商都有酒店,不都还是交给洲际、香格里拉等酒店运营了么,自己当大业主。这就好比,马云一直想做社交,但是他的淘宝基因是卖货的,那肯定干不过马化腾的社交平台微信,而马化腾的微商也永远卖不过马云的淘宝。

        第三,现在整个长租公寓行业,中央热地方冷,虽然中央出台了不少政策,但地方很少出台可执行的细则。最终经营长租的在地方,当看不到长租“钱”景时,地方动力也会不足。

        第四,企业做这件事情是要付出代价的,这就如共享单车一样,第一轮风起云涌阶段,肯定要死掉不少,只有付出沉重的代价,冷静下来以后的第二轮才能回归理性。

        想做长租,必须具备三种能力:一是规;,二是精细化管理,三是具有二次转化能力,比如,相寓、自如,这些平台除了具有收房源的入口和房屋出租的出口,还有客户和房源之间的二次转化,没有二次转化,基本肯定赔钱,即便规;途富芾,也是微利。

      (责任编辑:宋虹姗 HO031)
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