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      江瀚:都市圈将形成“一超多强”格局|地产大V聚焦都市圈

      2019-04-17 07:21:32 和讯房产  刘宝丹
      江瀚:都市圈将形成“一超多强”格局|地产大V聚焦都市圈
      苏宁金融研究院特约研究员 江瀚

        高级战略研究员,苏宁金融研究院特约研究员,上游财经智库专家顾问,新浪财经意见领袖,烽火台资本特约经济学家,专栏作家,二十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。

        “我一直认为在城市买房,就像投资城市的股票,只有你对城市的未来发展有信心,你才会选择在这里买房!彼漳鹑谘芯吭禾卦佳芯吭苯衔,从都市圈对人口的吸引力角度讲,房价低的城市更有吸引力,比如成都,而房价高的城市要想办法疏解房地产市场的压力。

        以产业为基础发展都市圈

        “一小时通勤圈让城中心不那么拥挤,可以缓解很多社会问题!苯浅?春枚际腥Ω拍。

        以前城市功能都聚集在一个城市,城市越来越大,造成了拥堵、高房价、成本高等问题。江瀚认为,都市圈的核心是城市功能分摊,中国城市不断变大,很多城市都将面临这个问题——卫星城要承担一部分城市职能。

        “以现代化交通工具为核心,将一个区域内的城市联通起来,在一个小时或者一定时间内,相互形成沟通和功能分摊,最终形成一整套的城市体系!苯衔,从学术角度看,这是都市圈的核心价值。

        以北京(楼盘)为例,它把很多重工业迁到唐山(楼盘)和廊坊,这等于是资本和技术赋能。北京已经形成了卫星城效应,通州副中心和雄安新区等可以有效缓解城市内部不平衡和城市矛盾。

        其他都市圈还处于摸着石头过河的状态,北京的都市圈发展很完整!苯认为,都市圈是城市内部矛盾疏解机制,同时对周边城市进行经济赋能。

        目前,都市圈发展还处于初级阶段,未来将如何发展?江瀚的建议是各大都市圈根据核心业务和产业发展情况,以此为基础,不断提升产业集聚能力,形成产业联动效应,甚至于形成验证模型,从而推动整个产业一体化发展。

        在江瀚看来,核心产业的不同使都市圈产生差异。以中国当前发展最成熟的三个都市圈为例,北京是政治文化中心,上海(楼盘)是经济中心,而广州(楼盘)和深圳(楼盘)是创新和贸易中心;与此相对应,这些城市也具备不同的产业结构,像京津冀以重工业为核心,长三角相对而言是中轻工业,珠三角更多的是劳动密集型制造业。

        都市发展的六大要素

        都市圈发展涉及方方面面,江瀚总结了影响都市圈发展的以下六大因素。

        第一,都市圈发展的核心基础要素是交通。把都市圈的路程时间压缩在一小时内,这是使都市圈焕发活力的关键。

        第二,都市圈发展的重要助力是教育。都市圈发展需要高度密集的人才。为什么从来不把广州和深圳拆开单独说,因为深圳的教育短板非常明显,深圳大学很好,但并未达到清华北大的水平,广州虽然相对弱一些,但它实际上提供了大量的人才和教育资源。

        第三,都市圈发展离不开互联网基础设施——

        带宽资源。高度公路不仅仅是路上的高速公路,还有信息的高速公路。要发展都市圈,需要信息主干网的建设,中国各个地区的互联网主干网建设水平差距还是非常大,对企业来说,大数据传输、云计算需要足够的主干网支点。以张北为例,BAT都在这个地方建设数据中心,而没有放到其他地方,原因就是这个地方有主干网。

        第四,房地产是都市圈发展的重要支柱,而房价是吸引人的重要因素。都市圈之间在互相比拼吸引力,人口是自由流动的,在户籍放开的背景下,哪个城市更能吸引人才,哪个城市就有发展。显然,房价低的城市更有吸引力,比如成都。对于房价高的城市,江瀚建议想办法疏解房地产市场的压力,在他看来,北京之所以在北三县进行布局,其实也很明确,因为市区房价太高,吸引的人才根本承受不了市区的房价。

        第五是物流体系,即物体和商贸的流动。物流体系是否健全和完善也是影响都市圈发展的关键因素。江瀚举例说明,为什么沿海城市能够作为都市圈的核心,因为海运是最便宜的物流方式。区域经济学有一个观点,为什么日本和伦敦能成为最先崛起的两个国家,因为它们的任何一个城市都有四通八达的海运。

        最后一个影响都市圈发展的要素是资金流,没有足够的资金支持,任何一个企业都不可能发展下去,哪个区域能得到更多的金融支持,哪个区域就能得到更大的发展。江瀚认为,北京、上海都是金融中心,广深有香港的金融支持,因此这些都市圈发展最成熟。

        “都市圈不是说建设多少CBD或高新开发区就能解决,它需要以上六点要素的汇聚!苯芙岬。

        都市圈将形成“一超多强”格局

        以产业为基础,以交通、教育、互联网基础设施、房价、物流、资金流为要素,都市圈的未来会呈现什么样的发展面貌呢?

        “一超多强”的格局,这是江瀚对未来都市圈发展的判断,“超”是指北京,“多强”是指北京之外的次级都市圈,都市圈的发展层次会逐渐清晰。

        江瀚认为,都市圈将分为三个梯队,第一梯队是北京,它会成为都市圈的超级核心;第二梯队是“多强”,即北京之外的次级都市圈,包括长三角、珠三角和闽东南都市圈。余下包括成渝在内的十几个都市圈属于第三梯队。

        对于都市圈内的城市来说,一个不可避免的趋势是大城市有可能会更大,不过,对于远离大城市的偏远小城市人口可能会慢慢流失,逐渐被边缘化。江瀚进一步补充。

        作为都市圈发展的重要支柱,房地产行业是否会因都市圈发展而房价上涨?

        “很难讲!苯衔孔〔怀词枪乙丫魅返男幸抵骰。

        在他看来,在城市买房,就像投资城市的股票,只有你对城市的未来发展有信心,你才会选择在这里买房。房价受预期影响很大,所有人都预期房价会好,那一定会好,有可能不涨,但肯定不会跌。从这个角度讲,城市、房地产、都市圈之间的关系和城市未来发展紧密相关。

        都市圈发展对拉动中国经济的发展意义重大,江瀚认为,都市圈将有可能成为中国经济的全新引擎。

        “日本就是通过都市圈的发展形成了东南亚雁阵,名古屋及东京形成都市圈之后,带动了日本经济的发展,并通过辐射亚洲四小龙、中国及东南亚国家形成区域经济联动模式。这个联动模式有可能在中国都市圈上成立!痹谒蠢,这对行业集中度和产业集聚程度的提升都有非常大的作用,是产业发展的必然规律。

      (责任编辑:宋虹姗 HO031)
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