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      拿地战略升级!旭辉连夺两幅低价地块!

      2019-04-25 10:42:57 和讯房产  杨羚强

        有朝一日,当人们记起2019年4月24日,会发现这一天的土地市场发生的很多事,悄然影响了中国房地产行业的走向。

        这一天,苏州主城区5宗地块集中出让,总成交价134.5174亿元。多幅宅地拍卖溢价超过30%,楼板价最低为17758元/㎡,最高达到楼面价26288元/㎡。

        而在同行高价争抢苏州宅地时,旭辉却接连在太原、成都以低价甚至底价摘得多幅优质地块。继年初摘得武汉光谷核心区曙光村地块,以及在苏州、长沙、天津、合肥等地获取多幅优质住宅和商业地块之后,旭辉又进一步丰富了土储结构,增厚了土储规模,巩固了深耕二线核心城市的布局。

        和公开市场拍卖获得土地不同,旭辉在太原、武汉低价获得土地,凭借的都是一二级联动开发。这种模式获得成功,表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升;而在成都再次拿下区域商业地标项目,则是旭辉作为“城市综合运营商”实力备受认可的最佳证明。

        太原:48.5亿带来300亿货值

        统计2018年主要房企年报可以发现,房地产企业的拿地平均成本已经达到去年平均销售价格的33%以上。但是,这一次旭辉太原拿地的价格却相对低廉。

        据旭辉集团官微透露,旭辉集团联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产成功摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块,总地价仅48.5亿元,占地总面积约1009亩,可售楼板价1970元/㎡。10宗地块溢价率均在10%左右。

        本次摘得的10宗地块,是旭辉2017年8月参与三给片区综合改造项目以来获取的首批地块,包含近200万平米住宅,及超过50万平米底商和集中商业,可售总货值超过300亿元,预计今年年内即可贡献部分销售。后续整个三给片区综合改造完成后,项目总货值预计将达近千亿元。

        三给片区隶属于太原尖草坪区,是太原市极具发展活力和潜力的区域,也是市政府重点打造的新区。该片区不仅规划了重点学校、省级人民医院,更有7大生态主题公园在陆续建设中,未来或将成为太原生态居住的标杆区域。

        上述地块不仅地价低廉,而且具有重要的战略意义。通过上述地块的开发,旭辉有机会在太原获得相对较高的市场份额,为品牌在太原市场发展,打通了战略纵深。

        旭辉集团董事长林中表示,秉承进驻即深耕的原则,旭辉将以三给项目为抓手,以创新的产品和理念深耕太原市场,打造一座具有国际标准的生态、智慧新城。他同时表示,作为旭辉在太原的“压舱石”项目,三给项目将建设包含住宅、商业、教育配套等多种业态在内的大型城市综合体,进一步体现旭辉作为“城市综合运营商”的开发能力。

      拿地战略升级!旭辉昨连夺两幅低价地块!

        值得注意的是,本次太原摘地,是旭辉在土地市场一二级联动成功转化落地的又一典型案例,表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升。

        2019年开年伊始,旭辉即通过参与一级土地开发,以低于区域市场价格水平的地价,摘得武汉光谷核心区曙光村地块,为公司带来位于中心城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。

        成都:底价摘地打造商业地标

        除了土地市场的一二级联动拿地,借助旭辉不断成熟的商业开发与运营能力,旭辉也成功拓展了获取优质地块的多元化渠道。

        就在4月24日,旭辉还以6.19亿元底价摘得成都市新都区123亩优质商住地块,项目总建筑面积27.4万平方米,综合楼板价2261元/㎡。

        据了解,该项目位于成都新都区着力打造的“香城之心”城市新中心核心区域,定位于高品质的城市商业综合体。项目由约10万方可售商业,8万方自持商业,及9万方精品住宅组成,项目还包含一栋超高层商住办公楼,建成后将成为新都区新的地标性建筑,有力提升区域商业水平及城市形象。


        资料显示,新都区2018年生产总值增长8.9%,辖区常住人口90万人。片区距离成都市中心仅16km,片区内有京昆高速出口、新都东站、地铁三号线,与旧城区无缝衔接,具有极高的发展潜力。

        旭辉本次摘得的地块位于区域核心,与在建的3000亩森林公园仅一街之隔。周边大学、区级医院、政务服务中心汇集,而旭辉未来建设的商业综合体,则将有效填补区域内大型商业的空缺。

        能够以低价获得如此核心位置的优质地块,依靠的是旭辉旗下商管、物业公司共同构筑的强大城市运营能力。

        旭辉旗下旭美商业已实现管理面积逾百万方,逐步形成旭辉广场、旭辉里、社区商业旭辉集市三条产品线;旭辉旗下的永升物业2018年底在香港联交所成功上市,截至18年年底合约服务面积逾6000万平方米。

        去年9月,位于上海(楼盘)浦东内环内核心区位旗舰商业综合体项目置汇旭辉广场LCM盛大开幕,开业首日客流21万人次,店铺开业率逾9成,成为浦东内环新的“商业网红”和“打卡目的地”。2019年初,上海宝山旭辉U天地首日开业迎来了12万客流,树立了北上海区域型主题社区商业的标杆。另外,上海新天地、杨浦,北京(楼盘)拱辰,重庆(楼盘)悦来等多个重磅商业项目也将于未来2-3年陆续投入运营。

      上海浦东置汇旭辉广场LCM
      上海浦东置汇旭辉广场LCM

        而作为“城市综合运营商”另一重要组成部分,旭辉旗下的永升物业2018年在底香港联交所成功上市,截至18年年底合约服务面积逾6000万平方米,业务已拓展至全国35个城市的200余个项目,涵盖住宅、办公、商业、学校、医院、展览中心等多种业态,是中国最具成长性的社区运营服务商之一。

        多渠道获取低价优质土储

        截至2018年年底,旭辉总土储面积达5500万平米,对应的总货值8000亿元,91%分布在一二线及准二线城市。分布在长三角、环渤海和华南三大区域的货值占比近四分之三。

        董事长林中解释说,在城市化发展的“后半程”,市场进入平稳增长,低频波动,震荡上升的新长周期,城市群、都市圈的城市化将是未来经济的助推器。

        东方证券统计,旭辉的权益土地储备中,经济、人口、资源三个维度均衡发展的“三好城市”城市占比处于行业领先水平,这种布局对持续拉动后续销售十分有利。今年1月将旭辉列为内房股“首选推荐”的摩根士丹利则认为,随着未来地方政府逐渐放开限制政策,将惠及在一二线城市有较多土地储备的房企,旭辉因为优质的土储结构亦将受益。

        旭辉积极把握不同城市投资窗口期,特别是在18年末到19年初,以平均不到20%的低溢价率,在都市圈重点二线城市获取多幅优质地块,新增土储贡献货值550亿元。

        这得益于旭辉多年来坚持的“有质量的投资”理念。旭辉对关注的城市进行100%的土地探勘,经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的三层筛选,力争做到“不错、不漏、不贵、不拿地王”,既实现土储扩张高效布局新市场,又降低经营风险,为后续盈利的释放奠定基础。

        旭辉自2018年四季度以来新增土储中,权益金额占比超过75%。2019年前两个月,旭辉还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源,平均权益比更高达90%,未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。

        旭辉还在拿地策略上大胆创新,综合运用招牌挂、二手收并购和一二级联动多种方式,有力推动了战略版图的扩张。2019年开年伊始,通过一二级联动的方式,旭辉以低于区域市场价格水平的地价竞得武汉光谷核心区曙光村地块,给旭辉带来位于城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。

      (责任编辑:宋虹姗 HO031)
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