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      丁建刚:2019中国开启“二次城市化”

      2019-04-28 15:16:33 观点地产网 

        解读国家发改委文件(总结篇)

        城市化是迈向现代化的必由之路。

        1949年新中国成立时,中国的城市化率仅为10.6%。而约800年前的南宋时期,城市化率达22%。800多年中,中国的城市化率竟然下降了11.4%。

        进入新中国后的前30年,城市化进展也极为缓慢。至1978年改革开放之初,城市化率为17.9%。

        改革开放以后,中国城市化进入了新阶段。中国城市化发展进入“快车道”,但真正进入“超车道”开始加速发展是1998年之后。

        1998年,中国政府宣布取消福利分房,全面开启住宅市场化的时代。

        由此开始,中国开始了一轮20年史无前例的、排山倒海的、波澜壮阔的城市化进程。

        过去的这20年,中国的城市化率上升了将近一倍。从1998年的30.4%,提高至2018年近60%(59.6%),4.5亿人从农村进入了城市。

        不论是北上广深,还是任何一个小县城,整个中国的一二三四线城市人口都急剧增加,城市面积迅速扩张,发生了天翻地覆的变化。

        这不仅彻底改变了中国的面貌,也深深影响了21世纪全球人类的发展轨迹。

        然4月8日国家发改委发布文件,中国城市化进程进入新的历史阶段。文件发布,本公众号随即率先提出:以此文件为标志,中国进入了“二次城市化”时代!岸纬鞘谢钡亩ㄒ搴团卸,得到了众多学者专家和媒体的认同。

        01 第一次城市化(1998年-2018年)

        1998年-2018年的20年的城市化历程,可以称之为“第一次城市化”。

        其基本特征是:

        从大城市到中等城市,再到小城市,甚至到县城和小镇,都经历了史无前例的扩张,不论是城市面积还是人口。

        几乎所有城市的基础设施建设都“大干快上”,可以说是一次“大跃进”式的城市化进程。

        由于户籍限制流动,以及过去20年中国经济发展的特殊历史时期,支撑了第一次城市化,即全面扩张的城市化历程。

        在此阶段,由于中国的行政管理体制和经济发展的不平衡,形成了以“北上广深”为代表的一线城市,以南京(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)、长沙(楼盘)、西安(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、重庆(楼盘)、天津(楼盘)等等为代表的二线城市,各省地级市为代表的三线城市,以及大多数县城为主的四线城市格局。

        基于中国幅员辽阔,及当时大城市,特别是特大城市基础建设等城市人口承载能力的考量,官方提出了人类历史上很少有的,理想化的城市化模式:

        就地城镇化。

        这一模式的出发点是能尽量减少特大城市的压力,让农村人口均衡城市化。人们在家乡附近的三四线城市中,甚至在县级以下的城镇中,找到自己的定位,安居立业。

        但这一理想化的模式,没有,也很难实现。

        尽管有户籍限制,尽管10年前高铁网尚未成型,春运时期挤爆绿皮火车的艰辛,仍然没有阻挡大量的外出务工人群过着候鸟式的迁徙生活,从经济不发达的中西部和内陆省市,涌向了珠三角和长三角等经济发达的大都市群。

        02 2019,“二次城市化”元年

        最近几年,中国的城市化进程表现出明显的新特征:

        1.城市群特征;

        2.具有中国特色的高铁网特征。

        城市群是全球国家城市化的普遍规律,例如美国东北部大西洋(600558)沿岸城市群、日本东京城市群等等。

        依托一至两个大城市或特大城市为中心,形成了“恒星-行星-卫星”相互环绕的城市群。

        目前,中国已经主要形成了长三角城市群、粤港澳大湾区城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群等。

        此外,中国已经形成的近3万公里“四纵四横”高铁网络,大大缩短了人们物理空间上的交通时间,心理距离也因此大大缩小。

      中国高铁网
      中国高铁网

        便捷密集的高铁网,颠覆了人们选择城市的传统观念。将中国幅员辽阔的物理距离,换算成高铁的运行时间,改变了新一代中国人传统的家乡观念和居住方式,改变了人们的出行和迁徙方式,也改变了人们对城市的选择方式,选择范围大大增加。

        03 各城市同平台竞争“性价比” 择优而居

        在全国范围内的自由迁徙,已经变得简单容易。中国的主要一二线城市,都被置于同一平台来比较性价比。

        城市资源与机会,既包括城市的天然禀赋、公共服务,也包括了历史文化、社会治安、政商关系等等,以及城市就业创业机会和收入。

        生活成本,包括就业创业成本、就学成本、就医成本、交通成本,当然权重最大的是居住成本,也就是这个城市的房价。

        虽然所谓的城市性价比不能加以精准计算,但是在人们心中自有一番评判。在最终选择城市的时候,城市性价比的考量将成为评判迁居城市的重要依据。

        4月8日国家发改委的文件提出,除了个别特大超大城市之外,全国各个城市的户籍将全面放开。

        可自由选择迁徙的城市范围,已然扩及几乎所有城市。未来全国城市间的“抢人大战”的结果,将以城市“性价比”的PK论输赢。

        04 鹤岗,不止是一个鹤岗

        随着城市群特征和高铁网“虹吸”特征的凸显,全国户籍的放开,未来,将有一批甚至数量不算少的“鬼城”“空城”不可避免地加速形成。

        4月8日,国家发展改革委官网发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次提到了“收缩型城市”的说法。

        城市出现收缩,这实际上也是人类城市发展的基本规律之一,城市也存在着“生老病死”。

        在中国北方,特别是以能源和资源型工业城市为主的东北,随着产业的逐渐枯竭,人口流出情况严重。

        最近惊爆“白菜”房价的鹤岗就是其中之一。

        黑龙江鹤岗市二手房市场惊现一套房价低至348元/平方米的住房,46平方米总价16000元。虽然4月16日晚,鹤岗相关部门回应称:低价房只是个别现象,当地楼市供需平衡,房价较为稳定。但根据媒体报道,虽大多是远郊区的棚改房,但低价房并非少数。

        曾作为黑龙江“四大煤城”之一的鹤岗,随着煤矿资源的衰落,再加上早期煤矿开采导致居住环境较差,人口外流情况十分严重。

        鹤岗现象代表着中国将有一大批城市被淘汰。

        不仅是鹤岗,东北一大批资源型城市,都与鹤岗极为相似。中国其他城市也有陆续被爆超低房价现象:广东河源(楼盘)房价最低跌到2000元/平方米,湖南娄底(楼盘)最低950元/平方米,邵阳(楼盘)最低550元/平方米……

        中国的部分产业枯竭的中小城市,已经出现了明显的“鬼城”“空城”的趋势。甚至北方的一些大城市,甚至二线城市,有很多也出现了人口大量净流出的现象。不能排除出现中国“底特律”将成为长期趋势的可能。

        但是否会成为“鬼城”“空城”,不能简单地用是不是三四线城市的标准来划分。

        在经济发达的城市群中,三四线城市实际上是特大城市和大城市的“行星”城市或“卫星”,比如江苏昆山(楼盘),浙江嘉兴(楼盘)等,这些城市跟北方那些产业枯竭的三四线城市完全不能相提并论。

        特别是发改委文件中也已经明确,以都市圈中心城市为中心,推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散,中小城市将分类施策,提高产业支撑与公共服务品质等等。

        05 官方适时修正了中国城市化路径和理念

        前20年中国浩荡的城市化发展速度之快,为中国的城市留下了众多低质的城市建筑,实际上是一场“粗放型”的城市化历程。甚至有人夸张的说“我们的城市都要被建筑垃圾堆满了”。

        4月8日,以国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件为最重要的标志,宣告了官方对城市化发展理念进行修正。

        文件明确:

        1. 大力发展城市群;

        2. 全国基本取消户籍限制;

        3. 首次提出“收缩型城市”概念。

        事实上,这是对过去20年中国城市化路径和理念的重大修正。

        06 “二次城市化”可能带来的改变

        1. 户籍制度基本放开之后,全国城市将进行充分竞争。

        2. 城市化进程将由第一次城市化的“整体快速发展扩张”,进入到“分化发展、集约精细化发展”的阶段。

        3. 中国的人口,特别是年轻有活力的人口,将沿着高铁网流向经济发达的城市群。

        4. 人口,特别是高素质的人口,将成为各城市间抢夺的最重要的资源。人,是城市最大的生产力。

        5. 县级或以下的城镇,人口净流出将成为普遍现象,甚至不排除将出现为数不少的“鬼城”、“空城”。特别是在经济欠发达的北方地区。

        此外,由于未来将有大量的人口在中国不同的城市之间自由移动和切换,这将给城市的房地产市场带来和过去20年截然不同的市场需求。

        “二次城市化”将给中国房地产市场的市场分布、价值和价格体系、产品体系均带来颠覆性的重大变革。

        4月8日,以国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件为最重要的标志,宣告了官方对城市化发展理念进行修正,或许也将以这份文件为标志,中国进入“二次城市化”时代。

        丁建刚 浙报传媒(600633)地产研究院院长 观点地产网专栏作者

      (责任编辑:徐帅 )
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