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      下降30.7%!长沙楼市一季度缘何“冰火两重天”

      2019-04-28 19:07:13 中国经济周刊 

        下降30.7%!长沙(楼盘)楼市一季度缘何“冰火两重天”

        记者 李永华 | 长沙报道

      长沙市岳麓区卓越中寰项目卖到了将近1.4万元/平方米!吨泄弥芸芳钦 李永华/摄
      长沙市岳麓区卓越中寰项目卖到了将近1.4万元/平方米!吨泄弥芸芳钦 李永华/摄

        4月22日,湖南统计局发布的《一季度湖南经济运行情况分析》称,湖南全省“一季度商品房销售面积同比下降10.1%,其中长沙商品房销售面积同比下降30.7%,全省增速居全国第27位、中部六省末位”。

        下降30.7%!长沙楼市今年一季度为何如此惨淡?蹊跷的是,购房者在踩盘看房时却发现楼市销售火爆,两者为何大相径庭?

        房价、地价上涨,长沙楼市火爆

        “没想到又是日光!”来自湖南常德(楼盘)的葛瑞华(化名)想在长沙买第二套房,按照长沙去年发布的“反炒房”政策,二套房购房者的“房票”资格在长沙排名靠后,凡是遇到销售略微火爆的楼盘,他就只能望楼兴叹。

        “卓越中寰项目很好,有地铁,有江景,还在长沙的金融中心,可是开发商一栋栋地放房源,根本抢不到!备鹑鸹,他看中的好几个盘都是一样的火爆场景。

        此外,还有购房者称,据说卓越中寰项目开发商前期积累了1000多组客户,但就是搞饥饿营销,房子一栋一栋不紧不慢地推出。

        抢房的同时,长沙房价也逐步升温。在长沙湘江西岸的金融中心地块,一位购房者告诉《中国经济周刊》记者,“去年,万科在这里的一个盘,我觉得各方面都比龙湖项目要好一些,不到1.3万元/平方米。现在,隔壁的卓越中寰卖到了将近1.4万元,听说龙湖的价格也要1.4万元左右,涨了不少!

        购房者对房价上涨的直观感受得到了数据的印证。据国家统计局4月16日公布的数据,长沙3月房价同比涨幅11%,环比上涨0.7%。

        调控政策的实际操作也颇为微妙。

        限价调控形势下,长沙限购区域的楼盘定价均须通过相关部门核定。今年3月,地处长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆(又名珠江柏悦湾)的住宅(毛坯)核价为14500元/平方米(毛坯),单价比周边房价高出约40%。

        《中国经济周刊》记者了解到,实际上,该楼盘为精装修,此前曾有销售人员称该楼盘售价将超过2万元/平方米。

        限价政策下,楼盘核定价格却大幅上涨,有媒体援引业界人士的话称“这是不积极落实楼市调控政策的负面典型”,“使得当地购房者的恐慌情绪加剧”。

        不光是房价上涨,地价也在上涨。据第三方统计,今年长沙拍卖的限价地住宅的限定价格较去年明显上浮,其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米,较2018年限价上浮1600元/平方米;滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米,较2018年限价上浮1400元/平方米,洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米,较2018年限价上浮1100元/平方米。

        限购导致成交量下滑?

        在一些购房微信群中,购房者也纷纷吐槽长沙今年房地产销售火爆,官方统计数据给出的判断却是冰火两重天。这到底是怎么回事?

        长沙地产界观察人士文江分析,造成“冰火两重天”的原因可能有三方面:第一,单纯从数据看,一季度销售面积同比下滑较大,可能有统计口径的原因,并不一定非常准确;第二,数据对比的基数也有较大影响,去年一季度正是长沙楼市一路暴涨的时候,今年同比下滑也正常;第三,“更重要的是看环比,我了解的情况是,3月成交量环比增长超过一倍!

        有开发商人士对《中国经济周刊》记者表示,今年以来,长沙拍卖的限价地价格上涨是导致抢房现象的重要原因,限价地涨价,也就意味着现在推出的新房价格处于低位,至少比同区域的楼盘今后房源的价格更低,这样一来市场预期明显转向,就容易产生抢购的现象。

        那么,统计局给出的数据失真了吗?

        关于销售面积下降的原因,湖南省统计局研判,一季度商品房销售面积下降主要受政策性限购、棚改收缩和前期基数较高等因素综合影响。

        限购因素排在第一位。在一家央企开发商人士看来,长沙房地产成交量的下滑很正常。他预判,如果再不放开限购,下半年的形势会更差。

        根据长沙市2018年6月25日开始的“反炒房”新政规定,本市户籍家庭在限购区域内已有一套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第二套商品住房;市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外),落户满一年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购一套商品住房。

        此外,长沙还规定,父母投靠成年子女落户不满两年的,不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生,不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后,任何一方两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

        诸多限购条件加在一起之后,“房票”难求成了不少潜在购房人群的感慨,他们被长沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了门外。根据湖南中原地产的数据统计,2019年,长沙购房需求预估量为7.3万人左右,有效客户量减少。

        据克而瑞数据,2018年长沙市限购的内六区(指芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区)商品住宅共成交99435套房源。根据湖南中原地产的数据统计,2019年,长沙购房需求预估量为7.3万人左右,较之于2018年实际成交数大幅减少。

        与此同时,长沙土地供应在增加。0731房产网发布的《2018年长沙楼市白皮书》显示,与2017年相比,2018年的内六区土地供应出现了大幅增长,建筑面积达1818万平方米,增幅达49%,以平均100平方米/套估算,供应量超过18万套。

        研究机构湖南中原董事总经理胡治钢认为:“长沙3年来的‘供不应求’已经结束,过热的需求被抑制。2019年市场下行压力将进一步增大!

        “房住不炒”,长沙楼市再念紧箍咒

        2019年,政策仍将是影响长沙房地产市场走势的关键。

        4月15日,湖南出台政策,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。此前,长沙二套房契税政策是90平方米以下1%,90平方米以上2%。以长沙市区一套90平方米以下、总价100万元的房子计算,契税税率调整之后,仅此一项就增加了3万元的交易成本。

        一个颇有意味的细节是,该文件的出台单位并非长沙市层面,而是湖南省财政厅、住建厅与省税务局联合出台。

        回溯一年前,长沙打响“反炒房”战争之时,《湖南日报》曾极为罕见地连发4篇评论严厉批评长沙房地产。当时,《中国经济周刊》也报道,长沙后来出台的号称国内最严厉调控政策,实际上是由湖南省主要领导亲自推动。

        今年1月召开的湖南省十三届人大二次会议期间,湖南省委书记杜家毫表示,希望长沙继续保持定力,以稳定的房价换来市民稳稳的幸福。

        长沙市2019年政府工作报告称,“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利,持续保持房价“洼地”优势。

        中共中央政治局4月19日会议再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

        《中国经济周刊》此前报道,一城一策的调控框架下,房住不炒的原则并未改变。湖南省住建厅一位人士称,湖南整体定调还是严控。长沙市住建委一位官员也对《中国经济周刊》记者表示,长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化。

        长沙楼市“限”字诀

        2017年的长沙楼市被称为“政策年”,各种限制措施陆续出台。2017年3月18日, 长沙首提限购,湖南省内户口在长沙市区无房者限购1套;湖南省外户口在长沙市区无房,需在长沙延续交纳12月社保后限购1套。同年9月,限购地区扩大至除浏阳市、宁乡市外所有行政区域。

        2017年3月22日,限价政策出台,对房地产开发企业申报的价格明显过高的,不予办理申报监制,暂停其网签行为,必要时对该楼盘进行成本监审。而在当年6月29日、8月18日,长沙先后发布人才新政及落实措施。长沙市认定的ABCD类人才,在长沙市购买首套房时将不受户籍和缴税记录的限制。这被市场认为逆转了此前发布的限购政策。

        限地价方面,2017年8月28日,长沙市发布通知称,长沙市今后将根据住宅销售价与住宅综合开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合确定土地交易最高限价。

        限利润方面,长沙市发布通知要求,自2017年12月11日起,限价商品住房的平均利润率为6%~8%,有效期为两年。

        到了2018年6月25日,长沙打响“反炒房”战争,楼市限制政策在调整中升级,被外界戏称为“限购、限售、限价、限落户、限离婚、限贷款”的系列政策全面落地。例如,限售方面,本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

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      (责任编辑:娄在霞 HN151)
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