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      融信中国负债1678亿融资成本超10% 地王项目进展缓慢近百亿资金被套牢

      2019-04-29 07:08:29 长江商报  江楚雅

      246亿元、502亿元、1218亿元。从2015年首次突破百亿到2018年实现千亿,刚满16岁的融信中国(3301.HK)仅用三年时间就迈入了千亿房企梯队。

      近日,融信中国发布2018年年报显示,截至2018年12月31日,全年实现合同销售金额达约1218.8亿元,同比增长约73.35%,目标完成率102%;销售面积562.4万平米,同比增长25%。

      融信中国2016年以110亿元拿下上海(楼盘)静安区中兴社区地王后“一举成名”,“地王收割机”也成为融信中国的显著标志。

      然而,长江商报记者注意到,2016年融信中国因拿下多宗地王名声大噪的同时也被“地王”所拖累。近三年时间过去,不少地王项目实际进展缓慢,涉及资金近乎百亿。

      一方面造成销售成本连年增加,2018年高达263亿元。另一方面,销售周期延长,拉低了毛利率。年报显示,2017年毛利率下滑至16.56%,2018年达到23.47%,但仍然低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

      值得注意的是,融信中国向来以激进著称。2016年上市之前,曾经因为超过1500%的净负债率刷新市场纪录。最新2018年报数据显示,融信2018年总债务为人民币625亿元,净债务为人民币375亿元,净负债率为105%,虽有明显改善但仍高于行业水平。

      2019年,融信主动降速,将“稳”作为首要目标,保利润、降负债,“有质量的增长”将成为其未来发展主基调。针对相关经营业绩状况,长江商报记者联系到融信中国方面,截至发稿没有得到回复。

      三年销售破千亿,土地储备翻倍

      长江商报记者梳理融信中国近年财报发现,融信中国业绩呈现跳跃式发展,2014年-2018年,合约销售额分别为89.49亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元。此外,融信2016和2017年的销售业绩增长均超过100%,分别同比增长107%和104%,2018合约销售额也有不错的表现,较去年增加约73.35%,达到1218.84亿元。

      融信中国的飞跃式发展离不开在土地市场的攻城略地。历史数据显示,土地储备在连续数年翻倍增加,从2015年约517万平米快速增长到2016年1100万平方米和2017年约2315万平方米。

      具体来看,2015年融信中国一年内并无收购任何新土地。2016年融信中国进入激进拿地状态,拿下多个地王项目,全年以484.45亿在全国拿下21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米。其中,当年融信中国摘得全国单价地王静安区中兴社区N070202单元两幅地块,一战成名。

      2017年,融信中国继续扩大规模、加速拿地。当年,融信就通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目,新增总建面达到1482万平方米。其中,通过收购宁波(楼盘)海亮及安徽海亮55%股权,融信中国新增约500万平方米土地储备。

      与2016年、2017年疯狂的表现截然相反,2018年在拿地上显得极为谨慎。根据融信中国2018年财报显示,2018年,公司新增地块24幅,总建筑面积约447.5万平方米,权益面积195.6万平方米,在拿地面积降低的同时,融信已将拿地平均成本降至5183元/平米,拿地总价191亿元,同比大幅下降73%。

      拿地大幅下降是否会影响未来规模发展?融信中国认为,为了降杠杆而牺牲规模是不合理的。融信中国减少拿地一方面是为去杠杆考虑,另一方面,也是行业形势决定的,毕竟2018年中国房地产企业普遍拿地增速下降。

      对此,克尔瑞称,事实上对于融信而言,单纯的降负债并非难事,而如何把控好未来规模、利润及杠杆三者间的平衡,才是真正的最难考验。

      值得注意的是,与其他房企相比,融信中国毛利率和净利润率并不算高,2018年融信中国营收343.67亿元,同比增长13.27%。净利润35亿元,同比上升31%。归母净利润同比上升28%至22亿元。毛利率同比增长6.91个百分点至23.47%;净利率同比增长1.38个百分点至10.10%。

      克尔瑞分析称,虽然各利润指标出现不同程度的上升,但整体利润率并不高,未来企业应继续提升盈利能力。与融信中国销售额相近的雅居乐集团,在2018年净利润达到了人民币83.58亿元,毛利率为43.9%;中国金茂2018年归母净利润为52.1亿元,毛利率为38%。

      地王项目发展缓慢拉低毛利率

      2016年可以称为中国“地王年”。CRIC数据显示,2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。融信中国也是因为在这一年拿下“上海静安地王”而一鸣惊人。

      同年9月,融信中国以58亿元天价竞得南京(楼盘)仙林湖NO.2016G58的地块;2017年3月,融信以总价16亿元竞得福建漳州(楼盘)市区的2017P01地块;同月,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州(楼盘)抢下萧山2017-1号地块。融信因此被称为“地王收割机”。上述两个项目涉及资金近乎百亿。

      值得关注的是,融信中国约75%的土地储备位于中国一二线城市的黄金地段,相对优质的土地储备也为融信中国未来的发展提供了有力支持。但不可否认的是,之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目,或许会成为未来发展的掣肘。

      长商报记者注意到,2016年,融信拍下的上海静安区中兴社区地王,至今仍面临解套难的问题,项目发展近乎停滞。南京仙林湖地块历时两年多建设,已有案名的融信世纪东方项目,曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示,该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

      地王项目实际进展缓慢。一方面造成销售成本连年增加。长江商报记者梳理发现融信中国2014年的销售成本仅为29.59亿元,2015年为47亿元,2016年为90.7亿元,同比增长92.96%。2017年大幅增加179.13%至253.2亿元。2018年达到263亿元,同比增加3.89%。此外,2018年销售及营销成本11.37亿元,同比增加38.91%;而行政开支更是同比大涨53.04%至13.41亿元。

      财经评论员肖磊认为,销售成本、行政开支和财务费用是衡量一个企业整体竞争力的的重要数据,目前看,融信这方面的成本处在行业较高位置,而且增速比较快,所以对后续整体的营销会带来一定的不确定性。

      另一方面,导致土地周转率降低,销售周期延长,拉低了毛利率。年报显示,2016年,融信中国毛利率20.24%,同比下滑16个百分点。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年达到23.47%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

      高利率发债融资成本高超10%

      前两年的速扩张给融信中国带来了不小的资金压力。

      2016年上市之前,其就曾经因超过1500%的净负债率刷新市场纪录。长江商报记者梳理发现,2014-2018年净负债率分别为:1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿,同比增长155.07%。

      截至2018年末,融信中国流动负债1276.7亿元,非流动负债401.55亿元,合计负债总额高达1678.26亿元。

      扣除预收账款的资产负债率达到74.46%,较2017年末76.15%下降了1.7个百分点,不过公司资产负债率水平仍高于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.12%。净负债率方面,2018年融信中国净负债率为105.39%,较2017年的159.08%大幅所下降,但该指标高于标准排名统计的100家上市房企的中位数80.84%。

      同时,融信中国短期借款为248.23亿元,公司在手现金及银行余额共计250亿元,现金短债比大于1倍。短期偿债能力较去年有所提升。

      “从数据可以看到融信中国的杠杆水平高于行业的中等水平,需警惕财务风险!2018年年初,CFO曾飞燕表示将在当年末将净负债率下降至100%以内。2019年融信中国的净负债率目标是降低到70%-90%。

      “由于对扩张的需求和对债务的填充,在动态中,也就是需要很高的现金流来维持扩张,就不得不高成本融资,所以优先票据的利率高!毙だ谥赋。

      2018年,融信中国就分6次发行了约10亿美元优先票据、1次11亿港元配售和1次13亿证券。进入2019年,融信中国的融资动作也是频繁上演,其中分3次发行约7.08亿美元优先票据,用于现有债务再融资。并于今年4月4日,宣布第三次进行股本融资,计划先旧后新配股净筹约11.8亿港元。

      值得关注的是,近期融信中国一直频繁高利率发债,其中2018年末、2019年初三次发债利率分别达到11.50%、11.25%和10.5%。最新发行2亿元美元优先票据,利率为8.75%。而同期内发美元债的融创利率为7.875%,旭辉为6.55%,雅居乐为6.7%,而近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。

      针对融信中国的高利率发债,易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者表示,“说明企业对于资金方面是比较渴求的,当然从侧面也说明近期市场降温带来了一定的影响。特别是地王项目进展比较停滞,说明地王项目经营压力增加。当然这类问题后续是可以得到缓解的,通过发债也可以导入流动性,对于项目加快运作和建设是利好的!

      狂奔过后,降负债,保利润,“有质量的增长”成为融信中国未来发展的主基调。肖磊向长江商报记者指出,融信未来的方向依然跟大部分房地产企业一样,面临转型问题,“这种转型可能不是像大型房企的跨行业,而是从激进拿地,高成本推广,变成精细化运作,控制整体成本和提高项目溢价,以及后续的财务结构的优化!

      (责任编辑:李佳佳 HN153)
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