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      棚改生变!今年开工量仅285万套,这些城市买房的危险了……

      2019-04-29 18:38:42 和讯名家 

        楼市又有了新风向!

        最近,根据一份官方数据显示:

        2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

        在这些现实数据下,一个显而易见的事实摆到了台面上:2019年,影响楼市走向的“核武器”——棚改,踩下了急刹车。

        棚改之所以在今年踩下急刹车,原因其实很简单——没钱了!不过这事的根源,还得从去年12月份住建部在北京(楼盘)召开的一场会议说起。

        18年12月,一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开,其中住建部等相关部门明确要求:对于2019年新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。

        啥意思呢?

        在城镇化还没有彻底结束之前,棚改还不能退出中国楼市的历史舞台,但是规则却不一样了。

        简单点来说,以后新开工的棚改项目,再也不能用政府购买服务的名头去变相举债来,只能以发行地方政府债券的方式进行融资。

        在棚改新规以前,棚改采用的是政府购买棚改服务模式,说穿了那就是地方政府通过地方城投平台去融资来操作棚改,虽说地方融资是企业性质,但明眼人都知道人家是根正苗红的政府军,这实际上地方财政为棚改项目兜底。

        后果嘛,无疑是直接造成了地方政府隐性债务风险加大。

        但是现在,用发行地方政府债券的方式进行融资,直接给它们上了紧箍咒,因为在新规后,很多地方政府根本没有发债资格,只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券来融资。

        也就是说,发债不能你想发,想发就能发。这一次棚改新政最大的区别就是把隐性债务转变放到了桌面上了。在过去,地方融资是由融资平台主导,但是棚改债由地方财政部主导。

        这样一来,地方政府将不能为棚改项目融资兜底,那么其首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足。

        事实也证明了这一点:据了解,2019年全国棚改的资金需要1.3万亿,而截止至目前,棚改专项债才发行了3100亿。

        换而言之,在2019年,棚改资金还将面临整整6000亿的缺口。

        俗话说的好,这有钱能使鬼推磨,没钱嘛……

        事实上,棚改缩量早有征兆。

        据界面不完全统计,今年已有约20地棚改计划出现下降,其中降幅最大的是山东、山西与河南,降幅全部超过70%。

        据了解,目前已发布2019年棚改工作目标的省份,其2019年棚改目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。

        其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川(楼盘)从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套;西藏(楼盘)从3.5万套下调至1.89万套……

        当然,这棚改目标出现腰斩,有人肯定要坐不住了,比如那些三四线楼市利益链条上的相关者们。

        过去几年间,三四线城市楼市从“无人问津”到“一房难求”,隐藏在它背后的最大推手,无疑是——货币化棚改的启动,它是这一轮三四五线城市房价高启的主要原因。

        其方式是,央行通过抵押补充贷款(PSL),为国家开发银行提供低息、长期贷款,然后国开行贷款给各地政府,用来购买棚户区破旧的住房,换取其下面的土地。

        棚户区随后被拆除,拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。

        简单来说,就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁,哦不对,是城市建设。

        国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房,然后实现楼市去库存。

        但是政策一到地方就变了样,早期的棚改大部分还是以实物棚改为主,即以安置房的形式补偿拆迁户,但是这两年为了楼市去库存,货币化安置比率越来越高了,特别是在三四五线城市这一比例已经达到了80%,有些地区甚至达到了100%。

        不同于实物棚改,货币化棚改对地方官员而言,意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。

        换而言之,只要疯狂划地搞拆迁,就能从国开行里拿到足够的低息贷款,把这笔钱下发给拆迁户之后,他们只能去购买库存的商品房。

        拿着巨额资金的拆迁补偿户,去楼市扫荡一圈,很容易引发开发商坐地起价,开发商也知道它们有钱,所以会继续拿地涨价卖房,而政府则利用迁拆腾出来的地,继续卖钱,这也是就算三四线楼市为何会月薪2000,房价2万的根本原因。

        这么一来二去,地方政府完全可以空手套白狼,让国开行的资金来溜达一圈,自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩,又通过卖地赚足了GDP,名利双收。

        如此这般,地方政府、开方商、拆迁户实现了三赢,但它们也都间接成为了高房价的帮凶。

        在这种背景下,全国三四线城市楼市一路高歌猛进,房价不破万那都不好意思见人。

        到了这里,棚改就不是以改善居住需求为目的了,而是以买房投资赚钱为目的,棚改也就“变了味”,这显然不是政府愿意看到的。

        虽然三四线城市的房产销售面积逐年抬升,但是城市人口没变,这说明近几年的房产销售实际上透支了人们未来的收入。

        更可怕的是,由于棚改造成一些地方债务的急剧攀升。

        一些地区存在违法违规扩大棚改范围,越权延长购买服务期限的,造成了很多项目不是棚改做成了棚改;其次,棚改债务包括了很多地方隐性债务,比如平台公司债务、棚改债务、造成地方债务由政府买单。

        棚改目标大腰斩背后,三四线再无春天。

        这一次棚改预期目标的集体腰斩,其实就是在释放一个强烈的信号——棚改退出历史舞台已经响起了倒计时。

        而与棚改息息相关的三四线楼市,可能真的要凉了。

        2015-2017三年间,政府投资超过4万亿用于三四线城市的棚改,三四线城市棚改比例占到近九成,只有一成用于一二线城市。

        也就是说,三四线及其周边城市这三年多房价的上涨是棚改间接催生的。

        所以政策收缩,也理应从这些地区开始,比如河南、山西的大部分地区,就是这一次调整的重灾区。

        对于这个问题,房企们早已经是春江水暖鸭先知了。现在,碧桂园开始调整在三四线城市的战略,而恒大、融创也逐步退出三四线城市了。

        根据新时代证券数据,去年1-10月,全国40个大中城市中,三线城市投资增速下降8.99%,由此可见,棚改的影响已经成为了市场的共识了。

        其次,此次棚改预期目标的集体腰斩还可以看出一个问题:在越来越多开发商的退出下,地方政府继续推动棚改的动力已经明显不足。

        虽然新棚改3年1500万套目标仍在,然而人却留不住。中国一线、二线、和三四线城市常住人口的平均增幅来看,人口仍然流向一二线,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

        即便是去投资,从三四线城市方面来讲,需要考虑的是土地供应情况、配套设施、教育水平、租赁市场以及就业机会等,但是它们好像都没有满足。

        所以:未来内三四线城市也难有投资空间,未来楼市调控已向三四线蔓延,棚改新政叠加之棚改预期目标的收缩,让三四线楼市更是雪上加霜。

        看来这三四线楼市,真的要散散热了。

        ———— / END / ————

        

      本文首发于微信公众号:诸葛找房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

      (责任编辑:季丽亚 HN003)
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