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      重磅 | 2019年1-4月中国典型房企销售业绩TOP200【第58期】

      2019-04-30 17:49:31 和讯名家 

        榜单解读

        这个四月,我们看到了部分城市住宅市场显现回暖信号,也看到了土地市场热度高涨,还看到了住建部给予了部分房价、地价波动幅度较大的城市预警提示,多城市进一步收紧调控政策。

        行业充满着不确定性,但是深挖根源,解读房企动作,我们强调做到“坚信一个真相、坚持两个动作、坚定两大方向”。

        一、坚信一个真相

        房住不炒再重申,楼市调控不放松

        2019年3月数据显示70大中城市中有65个城市价格环比上涨,价格指数同比升10.6%,连涨42个月,环比上涨0.6%,连涨47个月。针对一季度个别城市房价虚高情况,住建部马上做出预警提示,人民日报文也指出,要把防止房价大起大落作为前提条件,坚决避免投资投机者借机钻空子;同时4月中央政治局会议再次重申坚持房住不炒、因城施策的主基调。

        房住不炒得以再次强调,多城市开始收紧楼市,比如,北京(楼盘)国管公积金二套房认定改为“认房又认贷”;长沙(楼盘)市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率;西安(楼盘)暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;合肥(楼盘)、深圳(楼盘)等地加大对房地产市场违法违规行为的查处、整治力度等。

        至此可以看出,一城一策是调控的具体方式,但在“房住不炒”的主基调下,调控难以放松。

        二、坚持两个动作

        1、销售端加快抢收

        市场不确定性较大,“能卖就卖,加快抢收回笼资金”成为房企普遍共识。典型如万科,在业绩发布会上,张旭就明确表示:把每一天当成卖楼的好日子,只要能把房子卖掉,我们就应该抓紧时间卖掉。

        实际上,除万科以外,多家品牌房企同样早早发起“抢收”行动。如2月发起“1号抢收计划”的泰禾;3月发起全国住宅项目享9折优惠的恒大;4月发起“抢收计划”的阳光城(000671)等。

        “加快抢收”的成果直接体现在各大房企的业绩表现上,据1-4月销售数据显示, TOP31-50梯队业绩增长最为明显,同比增幅达到50.8%。

        企业门槛值也得以大幅提升,从具体提升速度来看,TOP30梯队加速赶超,竞争更多胶着,门槛值达到302.0亿元,同比增长36.6%。

        从集中度来看,伴随马太效应的放大,行业整合正在进一步加速,2019年1-4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额为38%、52%、62%和75%。

        2、投资端“理性”抢地

        2019年以来,品牌房企总体保持着较高的拿地热情,争夺土地现象频现,这主要基于三个原因:

        其一,融资环境改善,资金短期充裕;

        其二,部分城市土拍政策调整,下调起拍价、土地价款付清时间可延期、降低竞买保证金等,整体出让条件符合房企预期;

        其三,在业绩目标下,需大幅增加土地储备。

        房企拿地热情,直接导致近来土地市场明显升温,从溢价率情况来看,除了一线因成交地块多为租赁住房及动迁安置房用地,故基本都以底价成交外,二线和三四线城市溢价率回升明显,甚至部分城市地王重现。

        但从具体的拿地数据对比来看,争夺激烈却热度有限,多为低溢价成交,根据亿翰监测的30家标杆房企拿地数据来看,一季度成交溢价率在50%以上的占比仅为9%,绝大多数还是为底价成交。

        三、坚定两大方向

        1、做好布局,把握节奏

        市场不确定性高,为了尽可能的降低调控风险,能够利用城市的市场周期差,把握区域的购房需求,就需要大家做好布局工作,但鉴于各大房企自身规;『涂狗缦漳芰Φ牟煌,故布局方向各有侧重:

        大型房企注重全国均衡化布局。大型房企多早早开始全国化布局,城市布局的均衡化优势也已经呈现,为更好地提升平滑风险的能力,更加强调做好土储结构优化以及货值均衡排布工作;

        中型房企注重区域纵深化布局。中型房企则更多从提高自身资源使用效率的角度出发,在单一核心城市内做一些深耕和项目拓展,通过纵深布局、打造百亿区域的方式带动企业业绩增长,同时降低“摁一头,放一头”的调控风险;

        小型房企注重聚焦。小型企业的资源主要集中小范围区域,盲目外扩,会加剧下行周期面临的投融资挑战,容易导致经营不善,故当下投资布局更注重聚焦,强调优先做好自身的优势区域。

        在明确布局方向的同时,各大房企也需对市场保持关注,针对自身发展需求随时调整投资节奏。

        2、做好现金流管理

        2019年,现金为王,这一点相信没有人会反驳,2015-2018年7月底之前,行业基于去库存逻辑,始终处于上升通道,房企趁势放杠杆、提速度、做规模。当行业快速进入调整期,相对保守的策略无疑更为有效,于是,以现金流管理为导向,控速度、提品质、降成本、求均衡就成为了房企的主动选择。

        从具体动作来看,今年各大房企在加强回款管理的基础上,”投融一体化“也已经成为企业的标配,典型如蓝光就提出:在项目层面,目前蓝光投资的每一个项目,都要求做到投融一体化,要求在上投委会的同时必须带融资方案。

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