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      楼市,有一个坏消息!

      2019-05-01 11:44:14 楼市参考微信号 
        本文为楼市参考团队原创!

        文丨刘晓博

        国家统计局在4月29日下午,公布了“2018年农民工监测调查报告”。这份报告告诉我们以下几个重要事实:

        1、“农民工增量”出现了近年来最大的跌幅;

        2、农民工正在不可抗拒地“变老”,50岁以上人数占比持续上升,平均年龄首次突破40岁,达到40.2岁;

        3、愿意出省就业的农民工继续减少,比2017年减少了81万。

        报告称,2018年农民工总量为28836万人,比上年增加184万人,增长0.6%。

        也就是说,农民工总人数仍然是增长的,只是增速已经非常慢了。下面是2012年以来每年的增量(数据来自国家统计局):

        2012年 +983万人

        2013年 +627万人

        2014年 +501万人

        2015年 +352万人

        2016年 +424万人

        2017年 +481万人

        2018年 +184万人

        可以看出,2018年农民工的增量比2017年大幅减少了297万人。跟2012年更是没有办法比,6年来增量大幅减少了81%。

        国家统计局还告诉我们,在2.88亿农民工里,在“本乡”就业的达到了1.157亿人。到外乡就业的为1.73亿人;“外出进城”的农民工为1.35亿人,比上年减少了204万人。

        至于跨省工作的农民工,则从2015年的7745万人减少到了2018年的7594万人。

        农民工也在迅速变老:

      上图是2015年国家统计局报告里的农民工年龄分布:
      上图是2015年国家统计局报告里的农民工年龄分布:

      上图2018年的。
        上图2018年的。

        通过两个表格,我们可以看到2011年以来农民工年龄构成的变化。

        16到20岁的最年轻农民工占比,从6.3%减少到了2.4%。而50岁以上农民工的占比,从14.3%增加到了22.4%。

        2008年的时候,中国农民工平均年龄只有34岁;但到了2018年的时候,平均年龄上升到了40.2岁。农民工正全面从“青壮年”变成“中年人”。

        为什么会出现上述重要变化?最重要的原因是:人口红利期正在终结。

        想想看:1978年“改革开放元年”的时候,中国小学生招生人数为3315万人,那时候小学普及率还没有达到100%。

        但由于计划生育的影响,小学招生人数不断降低,到1996年只剩下2524万人。2014年跌至最低,只有1658万人。

        最近几年略有反弹,2018年为1867万人。未来或许能短暂重返2000万人以上,但很难站稳。

        2014年“历史最低点”入学的小学生,初中毕业是2023年。这意味着中国农民工的增长,可能在2023年前后“最差”,甚至可能出现“负增长”。这对中低端行业、特别是制造业来说,是一个坏消息。

        农民工增长乏力的第二个原因,是年轻一代越来越不愿意打工,特别是进厂当普工。他们的“游荡期”可能会拉长,换工作的频率会提高,对打工的条件、收入要求会提高。

        农民工最近几年呈现的新趋势,将给中国经济带来哪些影响?

        第一,推动中低端制造业向内地转移,向东南亚、非洲转移。不转移、不升级的企业,只能等死。

        为什么越来越多农民工不离省打工,因为工厂在内迁。工厂内迁,是要降低成本。每个农民工心里都有一笔账,在沿海城市工资可能稍高一些,但生活成本、交通成本高,还不如在家乡拿低一些,支出也大幅降低。

        不迁移、不转型的企业,会发现工人越来越难招,除非大幅加薪。而加薪则意味着可能亏损。

        第二,纯港口城市,未来发展机遇不断减少。

        全球10大港口,中国占了7个;箍赡芗绦岣呗?显然不可能了。因为人口红利的结束、生产成本的上升,让很多企业把生产线转移到了东南亚、南亚和非洲。这样,需要海运的“来料”和“成品”都会减少,中国港口的黄金时代正在过去。

        看看欧美就知道了,人家没有几个港口可以进入前20名,但经济一样有质量。因为芯片之类是不用海运的,粗笨的商品才海运,比如铁矿石、煤炭和低端玩具服装。

        中国机场货运,则将迎来高速增长期。将来比较城市竞争力、辐射能力,可以重点关注机场货运吞吐量。

        从港口、加工厂起步的上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市,陆续完成了华丽转身,发展前景无限;但很多港口,比如日照(楼盘)、连云港(楼盘)之类的,目前仍然结构单一的港口,可能面临较大转型的压力。这类城市你要小心了,投资房产要谨慎。

        第三,沿海城市,普遍面临经济转型和升级的压力。

        事实上,不仅仅港口城市,整个沿海区域的城市都面临转型升级压力。数据显示,2018年在京津冀地区就业的农民工2188万人,下降1.2%;在长三角地区就业的农民工5452万人,增长1.2%;在珠三角地区就业的农民工4536万人,下降3.9%。

        三大城市群都在经历“腾笼换鸟”的产业升级。

      上图是东莞2018年统计公报里公布的手机用户数,可以看出在2013年到2016年,东莞手机用户数持续下降,说明人口在流失。那期间,正是大量企业离开东莞的时候。2017年,手机用户数开始反弹,但2018年才勉强创出新高。
        上图是东莞2018年统计公报里公布的手机用户数,可以看出在2013年到2016年,东莞手机用户数持续下降,说明人口在流失。那期间,正是大量企业离开东莞的时候。2017年,手机用户数开始反弹,但2018年才勉强创出新高。

        东莞最近两年为什么恢复了增长?因为深圳的大量企业迁移了过去,比如华为的终端业务总部整体就迁移了过去。

        但不是所有的城市,都像东莞这样幸运。毕竟,东莞的邻居是中国三大一线城市,同时也是世界一线城市。

        第四,内地二线城市面临新机遇。

        内地的二线城市,比如重庆(楼盘)、成都、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、西安(楼盘)、长沙(楼盘)、合肥(楼盘)等,则面临新机遇。因为外出的农民工减少了,留在本省打工的增加了。这对于强省会或者区域中心城市来说,是好消息。与此同时,大量沿海的制造业也开始内迁到这些城市,比如富士康。这种趋势已经开始,会持续一段时间。

        所以,类似武汉、杭州(楼盘)、重庆这样大量卖地,甚至出现大量楼市库存的二线城市,其实不用太担心。他们需要抓住机会,扩张城市。

        所谓“陆权复兴”,其实也是在这个背景下发生的。重要的辅助因素是,中国率先构建的高铁网络。

        第五,沿海城市抢人的“紧迫感”大大增强。

        企业迁走、农民工减少,让沿海城市“抢人”的紧迫感陡然增加。今年以来,已经有多个城市大幅降低落户门槛,最近的一个案例是广州(楼盘)。

        事实上很多城市心里非常清楚:哪里有那么多人才,能抢到人就足够了。除了北京(楼盘)、上海,没有几个城市有“挑肥拣瘦”的能力。

        珠三角2018年农民工减少了180万,但常住人口增长了170多万,人口增量仍然是全国第一。这说明在珠三角,腾笼换鸟是成功的。

        影响还有很多。农民工迅速变老,意味着未来将有大量农民工进入退休年龄,他们的社保其实很难支撑退休后的生活,主动延迟退休是必然的。随之而来的,还将有一系列社会问题,需要国家协调解决。

        至于农民工新趋势对楼市的影响,整体上是偏空的,毕竟人口红利减少了。但影响是结构性的,经济转型成功的城市,不用担心;对内地“强省会”、“区域中心”性质的二线城市来说,新趋势反而是利好。沿海地区结构单一、转型缓慢的城市,则是利空。对内地的小县城则是利好,只是力度非常微弱。

      (责任编辑:宋虹姗 HO031)
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