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      285万套!2019年棚改开工量“腰斩”对市场意味着什么

      2019-05-02 09:55:30 华尔街见闻 

      本文来源:克而瑞地产研究 (ID:cricyjzx),作者:克而瑞研究中心

      导 读

      15个省市开工量跌幅在50%以上,山东、河南、贵州(楼盘)、湖南等几个棚改大省同比跌幅均超70%。

      ◎ 文/杨科伟、俞倩倩

      近期,随着财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉,整体”腰斩”已成为不争的事实,除福建、天津(楼盘)、广西(楼盘)、广东、西藏(楼盘)等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。对照此前地方政府在2018年工作报告中披露的2019年棚改计划数据,差异较大的几个省份近乎是全部下调了棚改开工量,对于棚改的预期转弱,又会对房地产市场产生哪些影响?

      285万套且同比锐减51%

      仅福建、天津等5个省市增长

      山东、河南等棚改大省降幅显著

      从目前已经公布的37个省市2019年的棚改开工目标来看,基本“腰斩”,总体较2018年计划开工量下调幅度为51%。

      从绝对值来看,江苏、江西、安徽3个省市整体2019年计划开工量依旧突破了20万套,在诸多省市中名列TOP3,而宁波(楼盘)、宁夏、海南(楼盘)等7个省市因自身棚改规模较小的缘故,2019年开工量均不足1万套。而从同比变化来看,各省市间有升有降,总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省市同比增长,福建的涨幅最为显著,高达117%。其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省,同比跌幅均超70%。我们认为,前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期,譬如河南省,2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍,2019年计划目标仅为15万套,同比下降77%,跌幅显著,回落也在预期之中。

      近半数省市棚改开工量较年初目标显著下调湖北、陕西、吉林等降幅都在50%以上

      事实上,在4月财政部公布各省市2019年棚改计划开工量之前,2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,通过这两组数据的对比,我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

      在可统计的19个省市之中,含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省市2019年棚改开工目标量变化并不是很大,涨跌幅在5%以内。近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌,辽宁、吉林、湖北、陕西等省市跌幅显著均超50%,一方面源于部分省市年初披露数据较为笼统,基本是2年的目标开工量;另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大,基本也算是提前透支了未来的棚改空间,可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。此外,福建、四川(楼盘)等少数省份开工量较年初公布的数据走高,这点也符合“因城施政”的调控思路,棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

      阶段性去库存任务完成加之地方财政压力

      2019年开工计划下调早有预期

      从历年全国棚改实际开工量增长情况不难看出:2015年到2017年基本维持着逐年增长态势,近3年的开工量都在600万套以上,2018年目标虽然略有回调降至580万套,但从实际的完成情况来看,全年棚户区新开工改造为627万套,目标完成率也创历年新高达107.4%。前几年的超额完成为后续棚改缩量埋下了伏笔,事实上,纵观棚改三年规划总量,从2015年-2017年的1800万套到2018年-2020年的1500万套,的确在收缩,棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律,不可能越改越多。另一方面,大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现,比如加剧了地方财政负债压力,推升三四线房价等等,基于三四线的库存问题已经得到了初步解决,棚改开工量目标下调也在情理之中。

      此外,今年两会克强总理报告中也提及“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施!钡侵氐阋布性诟脑,并未有货币化安置、棚改目标等信息披露,由此我们也可以看出,2019年棚改政策收紧基本在预料之中,特别在地方财政相对紧张的背景下,货币化安置等方式也会渐渐退场,对地产销售的刺激作用也将减弱。

      综上,我们认为:当前棚改规!把丁,首先是对市场预期层面的冲击,也在释放一种信号,阶段性去库存任务已经完成,棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售,这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。

      不仅如此,货币化安置也持续收紧,早在2018年10月住建部座谈会上就曾声称,2019年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消;同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主,货币化安置比例也将降低,这点对于商品房销售的影响也更为直接,缺少了资金面的驱动,居民购买力将大大降低。

      事实上,我们对棚改三年攻坚战任务即2018年-2020年的1500万套持悲观预期,后期棚改政策仍有可能持续收紧,对于不同能级城市的负面影响不尽相同,核心一二线城市因为良好的基本面和持续的外来人口涌入,需求尚有支撑,受棚改收缩影响较;而针对普通三四线城市而言,房价上涨主要是棚改驱动,本地产业缺乏,居民支付能力较弱,棚改量的缩减和货币化安置比例降低无疑于雪上加霜,会加剧市场下行压力。

      (责任编辑:邱利 HN154)
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