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      市场月报|4月楼市成交升势戛然而止,土拍溢价再创年内新高

      2019-05-02 09:13:56 和讯名家 

        全文字数: 2265

        阅读时间:6分钟

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        4月,“小阳春”行情不再,供应虽环比增长但成交同、环比齐跌,市场“降温”势头显现。正如我们之前强调的那样:当前一线和部分二线市场的阶段复苏,只是基于资金面和政策面不确定性变化带来的房价上涨恐慌预期不断强化,推动积压的刚需、改善类自住需求释放,恐慌需求“消耗”后市场或将复归常态。地方“因城市策”主导下各地调控也将有收有放,未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓,叠加各地“棚改”开工目标大幅缩减等不利因素影响,二季度行业调整与城市分化并行,核心一二线、强三线城市积压的自住需求仍将释放,回调压力将主要集中在一般的三四线城市。

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        供应:环比升4%同比降2%,一线锐减二三线环比增12%

        全国28个重点城市总体供应1949万平方米,环比上涨4%,但同比下降2%,新增量仍保持年内高位。就各城市而言,一线城市4月供应环比锐减37%,北上广深四城均有所回调;二、三线城市供应1751万平方米,环比上涨12%,同比微降1%。绝大多数城市较上月大幅增量,仅重庆(楼盘)、佛山(楼盘)、合肥(楼盘)等环比下降三成以上,主要是这些城市普遍上月供应放量,基数相对较高。

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        成交:同、环比均降2%,广深环比下跌显著、二三线涨跌参半

        4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米,同、环比均降2%,自一季度以来的回升势头没能强势保持,但仍较2019年月均增长20%,说明“银四”不再,但整体市场成交仍在相对高位。具体来说,一线城市成交面积环比降9%,同比升56%,超2019年月均17%,主要是广州(楼盘)、深圳(楼盘)都阶段性回调,环比降幅均在30%左右;二三线城市总体成交面积同、环比分别降6%和1%,超2019年月均20%。24个重点城市同、环比均呈涨跌参半、分化加剧之势,其中西安(楼盘)、苏州(楼盘)、大连(楼盘)环比皆增30%以上,成都、昆明(楼盘)、福州(楼盘)、长春(楼盘)、徐州(楼盘)、佛山、东莞(楼盘)等成交面积较上月环比跌20%左右。

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        库存:6成以上城市库存同比上升,消化周期环比明显缩短

        4月,新增供应小幅放量而成交略有回落,六成城市供求比上升,尤其是厦门(楼盘)涨至3.08高位,但整体看多数重点城市供不应求的市场格局依旧持续存在,使得8成以上城市库存环比小幅回落,青岛(楼盘)下滑29%跌幅最大,但同比看超六成城市库存仍处上升通道,其中北京(楼盘)、重庆、徐州同比涨幅近80%。

        本月重点城市消化周期整体环比明显缩短,除北京、合肥、长春、福州、成都、徐州外,其余近八成城市全部回落,宁波(楼盘)、重庆、济南(楼盘)等市降幅超20%,去化速度明显加快;青岛、武汉(楼盘)消化周期不足3个月,市场热度可见一斑;而北京、厦门、大连消化周期持续远超18个月警戒线,库存风险仍需警惕。

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        成交结构:中高档占比皆回落,120-144平产品占比全部上升

        从价格段分布来看,本月低档产品占比依旧最少;中低档产品北京成交占比大涨14个百分点;中档产品京、沪二市占比小幅回升,涨幅皆在5个百分点以内;中高档产品本月占比全部下滑,北京降幅最大锐减21个百分点;高档产品深圳占比超五成,环比回升7个百分点最为显著。

        从面积段分布来看,90平方米以下产品占比有所回落,但仍是北京、深圳绝对成交主力;90-120平方米产品占比深圳上涨8个百分点涨幅最大;120-144平方米产品三市占比全部小幅上扬;144-200平方米产品表现分化,深圳下降7个百分点;200平方米以上大户型北京下滑显著,上海(楼盘)、深圳持平。

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        土地:成交规模整体低位,但二线竞拍升温致地价环比涨超3成

        CRIC监测数据显示,截至本月27日,全国300城经营性土地共计成交2271幅,比上月增加4.4%,同比则增加13.8%;成交建筑面积总计达到14782万平方米,环比上月上涨7.4%,小幅超过去年同期水平;成交单价方面,本月成交楼面价为2689元/平方米,同环比分别增加13.5%和6.9%。

        在市场热度方面,4月份土地市场的溢价率保持了自2019年开年以来的上涨趋势:二线城市的成交回暖带动了整体市场也有所回暖,本月溢价率相比上月再增4.3个百分点,上升至23.4%;重点城市的流拍情况也有改善,流拍率环比上月下降了2个百分点。

        一线城市本月成交体量仅为84.2万平方米,同环比分别大幅下降52%和71%;成交金额共计128亿元,环比下滑3%,同比下降46%;成交均价方面,受上海、广州高价地块出让的带动,本月成交楼板价回升至15179元/平方米,同比上涨12%。

        二线城市本月土地成交建筑面积共4085万平方米,环比上涨19%;成交金额共2064亿元,环比增加18%,同比更是大增63%;成交均价为5047元/平方米,同比上涨了27%。武汉本月成交体量最高,成交总建筑面积达到了614万平方米,共成交22幅土地。

        三四线城市本月成交体量达到10608万平方米,但和去年同期相比仍有2%的差距;成交楼面价环比上涨11%,达到1680元/平方米,同比则微跌2%。从重点监测的城市来看,本月成交量最大的城市是安徽宿州,成交体量达192万平方米,共计15幅土地;湛江(楼盘)和常州(楼盘)的成交体量也超过了100万平方米,其中常州主城区地块基本均为高溢价成交;大湾区城市佛山和东莞土地出让,成交溢价率都在30%以上。

        本文摘自《2019年4月全国市场简报8P》

      本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

      (责任编辑:唐明梅 )
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